La surface utile (SU) d'un logement est calculée à partir de la surface habitable, à laquelle on ajoute 50 % de la superficie des annexes. Elle sert essentiellement à évaluer les loyers.
Définition de la surface utile
L'article R 331-10 (1995) du code de la construction et de l’habitation la définit comme suit :
« La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du présent code, augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement ».
Comment évaluer la surface utile ?
Il faut prendre en compte la surface habitable +50 % de la superficie des annexes privatives.
Les annexes sont précisées par un arrêté du 9 mai 1995, il s'agit des pièces secondaires, externes et inaptes à l'habitation. Pour être prises en compte, les superficies d'annexe doivent mesurer au moins 1,80 m de hauteur sous plafond.
- Les annexes incluses dans le calcul de la surface utile sont les suivantes :
- ● caves et sous-sol
- ● combles et greniers aménageables
- ● remises et ateliers
- ● séchoirs et celliers externes
- ● balcons et loggias
- ● vérandas
- ● terrasses accessibles en l'étage ou semi-enterrées
En revanche, les garages, les jardins ou les cours, même privatifs, ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul de la surface utile.
A quoi sert la surface utile ?
Avant, elle servait à faciliter le calcul des loyers encadrés (HLM, etc.), aujourd’hui elle est calculée dès la construction d’un logement et fait partie des informations mises à disposition par un promoteur. Elle sert aussi de référence pour calculer les dispositifs liés à la politique du logement.
Elle est utilisée, pour évaluer les subventions et les prêts aidés pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration des biens immobiliers.
Enfin, la surface utile est utilisée dans l'application des régimes de défiscalisation couplés à l'encadrement des loyers (Pinel, Scellier, Duflot).
Pour calculer le montant du loyer plafonné, on utilise la surface utile multipliée par le loyer maximum au mètre carré : cela permet d'obtenir le loyer maximum, attention le total des annexes est plafonné à 16 m2.