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GUIDE IMMOBILIER

La plus-value immobilière

Vous réalisez une plus-value immobilière quand vous vendez un bien immobilier plus cher que vous l’avez acheté.

Le calcul de la plus-value immobilière

La plus-value est taxée dans le cas où le prix de vente excéderait le prix d’achat, mais dans plusieurs cas vous pouvez être exonérés ou bien des abattements seront à déduire.
Le montant de plus-value à payer résulte de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, le taux appliqué varie selon le prix de vente, la nature du bien et la durée de détention, ou de la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par succession ou donation.

Dans quels cas est-on exonéré de plus-value immobilière ?

    La vente de certains biens est exonérée d’impôts sur la plus-value dans les cas suivants :
  • ● résidence principale et ses dépendances, c’est-à-dire la résidence habituelle
  • ● bien dont le montant ou la part indivisée ne dépassent pas 15 000 €
  • ● habitation en France de certaines personnes non-résidentes
  • ● bien dont le vendeur est titulaire d’une pension de vieillesse sous conditions de ressources
  • ● ancien domicile d’une personne en maison de retraite sous conditions de ressources et de vente dans les 2 ans de l’inoccupation
  • ● la vente d’un bien détenu depuis au moins 30 ans
  • ● la première vente d’un logement si le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale, à condition que le produit de la vente soit utilisé pour l’achat de sa résidence principale dans les 2 ans de la vente

Les frais déductibles de la plus-value immobilière

    Certains frais vont être ajoutés au prix d’achat, comme :
  • les frais d’acquisition : honoraires de notaire et frais liés quipeuvent être évalués forfaitairement
  • les dépenses de travaux , d’agrandissement ou d’amélioration de construction, sauf si la dépense l’a déjà été au titre de l’impôt sur le revenu
  • si le bien est vendu plus de 5 ans après son achat, les travaux peuvent être évalués forfaitairement, sans justificatifs
  • les frais de voirie, de réseaux et de distribution (VRD) s’ajoutent au prix d’achat du terrain à bâtir

Certains frais sont déduits du prix de vente : les frais de diagnostics, honoraires d’agence immobilière, main levée d’hypothèque, le montant de la TVA acquittée.

Combien vais-je devoir payer si je ne peux pas bénéficier d’exonération ?

L’impôt total s’élève à 36,2 % de la plus-value : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % prélèvements sociaux (CSG, CRDS). Au-delà de 50 000 € de plus-value réalisée sur la vente d’un bien, vous devrez payer une surtaxe qui varie de 0 à 6 % maximum.

Vous pouvez cependant bénéficier d’abattement en fonction de la durée de détention du bien. Il se calcule en deux temps : au titre de l’impôt sur le revenu (exonération au bout de 22 ans de détention) et au titre des prélèvements sociaux (exonération au bout de 30 ans de détention).

À NOTER :
En cas de moins-value, celle-ci ne peut être déduite ni du revenu, ni d’une plus-value sur un autre bien.
La fiscalité de la plus-value est taxée à la date de l’acte notarié.

La plus-value est totalement donc exonérée en cas de résidence principale, dans certaines conditions et à partir de 30 ans de détention.

Vous avez besoin du conseil d'un professionnel pour faire estimer le prix de votre bien, il pourra également vous renseigner sur le montant de la plus-value que vous aurez à payer.

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