L’obligation d'information
Le vendeur doit signaler à l'acheteur tous les renseignements en sa possession sur la situation de l'immeuble (éventuelles servitudes, procédures en cours, existence d'un bail, etc...).
L’obligation de délivrance
La livraison
La première obligation du vendeur est : de livrer le bien vendu, c'est-à-dire, permettre à l'acheteur de prendre possession des lieux, ou de percevoir les loyers s'il s'agit d'un bien loué.
Le vendeur est également dans l’obligation de remettre à l’acquéreur tous les documents qui concerne le bien : titre de propriété, certificats, etc...
La conformité
Selon l'article 1614 du Code civil, l'immeuble doit être délivré dans l'état où il se trouve au moment de la vente. Ce qui signifie que le vendeur à une obligation de surveillance sur l’état du bien. Il doit conserver le bien dans son état initial entre le moment de la signature du compromis et la remise des clefs.
• si la surface réelle est supérieure de plus de 5% à la surface mentionnée, l'acquéreur doit verser un complément de prix ou renoncer à l'achat.
Mais dans la pratique, les contrats prévoient des clauses de non-garantie de surface qui excluent la responsabilité du vendeur.
Que ce passe-t-il quand il y a non-respect de l'obligation de délivrance par le vendeur ?
L'acheteur peut demander en justice l'annulation de la vente ou son exécution forcée :
• si le tribunal prononce une annulation de la vente, le vendeur doit restituer à l’acheteur la somme payée.
• si le tribunal ordonne la remise des clefs, le vendeur peut être condamné à payer une astreinte par jour de retard.
Toutefois le vendeur peut invoquer un cas de force majeur et faire suspendre ou annuler son obligation de délivrance.
L’obligation de garantie
Certificats
Le vendeur est tenu de faire établir à ses frais le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques).
L'absence de ces certificats n'entraîne pas la nullité de la vente, en revanche si l'acquéreur découvre une anomalie, il pourra demander une réduction de prix ou l'annulation de la vente.
Garantie contre l'éviction
Selon l’article 1625 du Code civil, le vendeur doit garantir à l'acheteur «la possession paisible du bien vendu». Ce qui signifie qu’aucune action ne peut affecter la jouissance ou le droit de propriété de l’acheteur.
Garantie contre les vices cachés
Selon l'article 1641 du Code civil, un vice caché est un défaut qui rend le bien immobilier impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui réduit l’usage.
Le vice caché affecte la structure ou la nature même de l'immeuble.
Un acheteur qui découvre un vice caché dans un délai de six mois à un an, pourra demander une restitution partielle du prix ou demander l’annulation de la vente.