Le prix au m2 de la maison dépend d'abord de celui du terrain
De tous les facteurs qui déterminent le prix au mètre carré d'une maison, le prix du terrain est le plus facile à déterminer. Il compte grosso modo pour un tiers du prix total de la maison.
Aligné sur les prix du marché local, il peut être estimé à partir d'un guide de l'immobilier, d'un site internet spécialisé ou en agence. Cela dit, le prix au m2 du terrain d'une maison varie énormément selon les régions, les communes et les quartiers.
De plus, si vous optez pour une construction neuve sur un terrain hors lotissement, les coûts de raccordement au réseau d'eau, d'électricité, d'Internet et autres peuvent faire décoller la facture.
Quels facteurs font varier le prix au m2 de votre maison ?
Outre l'emplacement et le terrain, les matériaux de construction et la qualité des finitions jouent énormément sur le prix au mètre carré d'une maison.
Une maison ancienne avec du cachet ou une maison d'architecte neuve peut voir son prix passer du simple au double.
Les attributs spéciaux sont également susceptibles de faire grimper le prix au m2 d'une maison. Un jardin d'hiver, des grands volumes, un chauffage au sol ou bien une cuisine design sur-mesure peuvent faire prendre beaucoup de valeur à un bien immobilier.
C'est pourquoi il est plus difficile d'évaluer le prix au mètre carré d'une maison que celui d'un appartement.
Comment estimer le prix au m2 d'une maison ?
Pour estimer le prix au m2 de sa maison, on peut se référer aux guides de l'immobilier qui paraissent dans les journaux spécialisés ou sur Internet pour avoir une idée générale. Mais pour obtenir une estimation plus précise, c'est plus compliqué : en effet, chaque maison est souvent unique.
Si le bien immobilier fait partie d'un lotissement, la valeur des maisons voisines vous mettra sur la voie. En revanche, pour avoir une idée précise du prix au mètre carré de sa maison en tenant compte de son terrain et de ses particularités, le plus sûr reste de faire appel à un conseiller immobilier spécialiste du secteur.
Estimer la valeur d’un bien immobilier va au-delà de la simple multiplication du coût au mètre carré par la surface du bien. Pour bien estimer votre futur investissement, plusieurs facteurs entrent en ligne de compte.
Le principe est simple : c'est la loi de l'offre et de la demande qui détermine le prix de votre bien. Pour savoir combien votre bien vaut, vous devez donc le comparer aux autres ventes qui ont été réalisées autour de chez vous ces derniers temps.
Etape 1 / Trouver les ventes réalisées autour de chez vous
L'état a mis à la disposition de tous les particuliers les ventes immobilières réalisées. Vous avez donc accès aux mêmes informations que tous les professionnels ! Ces informations ont le mérite d'être précises et incontestables : vous pourrez les utiliser face aux acquéreurs.
Pour les trouver, rendez-vous dans votre espace personnel sur le site des impôts.
Vous allez obtenir une liste de résultats. Il vous faut une dizaine de points de comparaison pour vous faire une idée. Si vous n'avez pas assez de résultats, élargissez le rayon ou la surface.
Etape 2 / Comparer votre bien à ces ventes
Il faut ensuite estimer comment votre bien se situe par rapport à la moyenne du secteur.
C'est souvent la partie la plus difficile ! En tant que vendeur, on a tendance à sur-estimer son bien par rapport aux autres.
Il faut donc faire l'effort d'être objectif, c'est-à-dire voir les points forts et les points faibles de son logement du point de vue de l'acquéreur.
Voici une liste des exemples les plus courants :
- Double orientation est/ouest +3 à +5 %
- Belle vue (sur la mer, sur un monument, etc.) +5 à +20 %
- Bruit et circulation importants -15 à -20 %
- Logement refait à neuf (électricité, plomberie, isolation, etc.). +15 à +20 %
- Logement à rafraîchir (peinture, petite décoration) -5 à -10 %
- Logement à rénover (selon l'ampleur de la rénovation) -10 à -30 %
Dans le cas le plus simple, si votre bien immobilier est dans la norme des ventes réalisées, vous pourrez fixer un prix de vente cohérent.
Notez qu'il est courant d'effectuer une petite négociation avec l'acquéreur, vous pouvez donc ajouter au prix que vous aurez trouvé une marge de négociation allant de 3 à 5 %.
Dans les marchés très dynamiques ou à la hausse, vous pouvez éventuellement aller un peu plus loin (+8 à 10 %), en particulier si votre logement est en bon état, mais soyez tout de même vigilant : un prix trop élevé peut diminuer l'attrait de votre logement pour les acquéreurs qui risquent de ne même pas vous contacter.
Prix psychologique : nous vous conseillons d'afficher un prix « précis », il vaut par exemple mieux mettre 248.000 € que 250.000 €. Les prix ronds donnent en effet le sentiment d'avoir été fixés rapidement, sans réflexion, et entraînent une négociation plus forte.
Enfin, gardez en tête qu'il y a des « seuils », si vous passez de 248.000 € à 252.000 €, vous éliminez tous les acquéreurs dont le budget maximum est de 250.000 €.
Et voilà ! Vous savez désormais fixer un prix de vente, et l'expliquer. Vous êtes prêts à vendre ?
Recourir à un expert de l'estimation immobilière pour évaluer au mieux votre maison
Si vous pouvez estimer votre bien vous-même ou via des calculateurs en ligne, rien ne remplace l’œil aguerri d’un professionnel de l’immobilier !
Au fait des prix de vente réels des dernières opérations sur chaque quartier, les agences immobilières peuvent vous aider à négocier un bien au prix juste, mais également à estimer le potentiel de votre investissement.
L’agence immobilière peut aussi faciliter les visites avec des professionnels du bâtiment pour estimer le coût des travaux et vous aider dans le décryptage des diagnostics.
Par exemple, le diagnostic de performance énergétique vous indique les pistes d’amélioration du logement ouvrant droit à un éco-prêt à taux zéro pour financer vos travaux, et faire gagner de la valeur à votre investissement.
Vous souhaitez acheter pour revendre ? Outre l’accompagnement dont vous bénéficierez pour l’achat de votre bien, les frais d’agence immobilière sont déduits du calcul de la plus-value imposable en cas de revente de votre maison ou appartement.
Ainsi, si vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale, le montant des frais d’agence immobilière versés lors de votre achat sera déduit du calcul de l’impôt sur la plus-value que vous aurez à payer.