Qu’est-ce que le droit de préemption ?
Le droit de préemption, c’est le pouvoir pour une commune d'acquérir en priorité un bien immobilier dans des zones déterminées, en cas de vente, c’est un droit de préférence.
En revanche, si la mairie ne répond pas, après avoir reçu la déclaration d’intention d’aliéner dans le délai imparti (2 mois), son silence vaut renoncement à son droit de préemption.
Attention : si la DIA n’est pas envoyée à la mairie, la vente peut être annulée et le vendeur peut être obligé de ne pas pouvoir vendre pendant 5 ans.
Que se passe-t-il quand la mairie préempte ?
Si la commune préempte le bien, elle est prioritaire, la vente ne pourra pas se faire avec l’acquéreur, même le compromis est signé, il sera tout simplement annulé. La commune peut préempter au prix annoncé par le propriétaire, mais elle peut aussi faire une proposition à un prix plus bas.
Si la commune préempte au prix défini par le vendeur, la vente se fait dans les 3 mois, dans les conditions fixées dans la DIA.
Si la mairie souhaite faire une offre à un prix inférieur au vendeur, elle doit faire une proposition par lettre recommandée avec accusé de réception dans les deux mois. Le vendeur, peut accepter, maintenir son prix ou décider de ne plus vendre.
Que se passe-t-il en cas de contestation ?
En cas de désaccord sur le prix de vente entre la commune et le propriétaire, c’est le juge de l’expropriation qui opère pour mettre fin aux discussions. Une fois le juge saisi, il statue pour déterminer le prix de vente ; il se base sur les dernières ventes de biens équivalents dans la même zone géographique.
Tant que le prix final n’est pas défini, le vendeur peut toujours renoncer à la vente. Ensuite, quand le montant est arrêté par le juge, le vendeur et la commune disposent d’un délai de 2 mois pour renoncer ou accepter. Si aucune des deux parties ne proteste pendant ce délai, le prix est estimé comme approuvé et la vente se fait.
Si la mairie renonce à acheter le bien, le vendeur peut remettre en vente son bien au prix décidé par le juge et indexé sur le coût de la construction pendant 5 ans.
Qu’est-ce que le droit de rétrocession du propriétaire ?
Quand la mairie préempte un bien, elle peut dire quel sera l’usage de la parcelle préemptée ; il doit s’agir d’une action d’intérêt général (article 300 du Code de l’Urbanisme), dans tous les cas, elle doit légitimer l’exercice de son droit de préemption.
En revanche, si la mairie ne respecte pas ses engagements et n’a pas mis en place les activités qu’elle a annoncées en préemptant le bien, l'ancien propriétaire peut exercer son droit de rétrocession. Il s’agit d’une procédure pour racheter le bien préempté.
La mairie doit proposer un rachat en priorité à l’ancien propriétaire, elle fait une proposition de prix par lettre recommandée avec accusé de réception. L’ancien propriétaire dispose de deux mois pour accepter, refuser ou proposer un prix inférieur.
En cas de désaccord, c’est le tribunal qui détermine le prix final du bien, sans réponse dans les 3 mois, l’offre devient caduque (considérée comme un renoncement au rachat).