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GUIDE IMMOBILIER

Les critères à prendre en compte
pour l'estimation d'une maison

Pour estimer une maison de nombreux facteurs sont à prendre en compte : l’emplacement, le prix au m2, les éventuels travaux à venir, l’exposition, le style, etc... Cela va au-delà d’une simple multiplication du prix au mètre carré par la superficie du bien.

Critères estimation immobilière, localisation

La localisation de la maison

L’emplacement est le critère essentiel pour déterminer le prix d’une maison, certaines villes ou certains quartiers très prisés sont considérés comme étant dans une zone en tension foncière faisant ainsi monter le prix au m2 des biens.
Un emplacement est considéré comme attractif quand il propose une vie de quartier, ce qui est essentiel pour bons nombres acquéreurs.
Des commerces de proximité, écoles, centres sportifs, espaces verts, transports en communs peuvent faire varier le prix d’un bien de 5 à 15%.

Le potentiel économique du secteur

Le bassin de l’emploi influe également sur les prix de l’immobilier, plus une ville accueille d’entreprises, plus la demande immobilière est forte et par conséquent le prix des maisons augmentent. A l’inverse une ville avec un fort taux de chômage verra les prix de l’immobilier s’effondrer.
A noter que la sécurité joue un rôle important sur le prix de l’immobilier.

Les projets d'aménagement

Les plans d’aménagements (crèches, écoles, tramway, train, métro, pistes cyclables, routes, bus, espaces verts) peuvent générer une plus-value sur le prix de l’immobilier. Pour connaître les projets à venir, il faut s’adresser à la mairie de la commune et consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme).

Critères estimation immobilière maison

L’état de la maison

Si une maison nécessite de gros travaux, tels qu'un ravalement ou des réparations diverses (fissures, humidité), il faut impérativement contacter des entreprises afin de réaliser des devis.
Le montant des travaux peut être en partie déduit de la vente lors d’une négociation. Cela permet de rassurer les acheteurs qui ont tendance à fuir les maisons avec trop de travaux en leur évitant des mauvaises surprises.
Il faut absolument être transparent et adapter le prix de vente en fonction de la charge de travaux à venir. A l’inverse une maison en très bon état se vendra mieux et plus vite.
L’état d’occupation est à prendre en compte, si le bien est vendu loué ou occupé, il se vendra en moyenne 10% de moins qu’une maison libre de toute occupation.

Les caractéristiques de votre bien

Ce sont les atouts et les inconvénients d’un bien immobilier,
• Les annexes : parking, terrasse, balcon, cave, garage, grenier
• Les espaces extérieurs : jardin, terrasse, véranda, piscine, tennis
• L’orientation : ensoleillement, luminosité (traversant), vis-à-vis, vue
• Les travaux réalisés, les aménagements, la décoration et la qualité des matériaux utilisés
• Le style : bourgeois, ancien, maison d’architecte, neuve …
• Les attributs : grands volumes, chauffage au sol, salle de bain et cuisine design …

Le prix de la maison dépend du prix au m2 du terrain

Le prix du terrain au mètre carré d’un secteur est essentiel :
• Il compte environ pour un tiers du prix total d’une maison
• Il varie considérablement selon la région, la ville ou la commune et le quartier
• Son prix de revient est plus élevé hors lotissement en raison des coûts de raccordements (eau, électricité)

La superficie, le nombre de pièces et l’agencement

En général, le prix d’une maison au mètre carré diminue quand sa superficie augmente, en d’autres termes une maison standard sera plus chère au m2, comparée à une grande demeure plus coûteuse en entretien et par la même plus difficile à vendre ! Ce qui en fait baisser le prix au m2.
Cependant, l’évaluation d’une maison prend en compte le prix au m2 en fonction de la tendance du marché (prix de vente de biens similaires), mais il faut également considérer, le nombre de pièces et l’agencement.

Si vous avez d’autres surfaces habitables, on peut les inclure dans la superficie habitable en les pondérant :
• Sous-sol aménagé : 30%
• Combles aménageables : 30%
Par exemple, pour des combles aménageables de 100 m2, vous compterez 30 m2 supplémentaires à la surface habitable.

A noter : il est plus facile de revendre une maison de 90 m2 munie de 3 chambres que d’une seule.

Les performances énergétiques

Depuis la mise en place du diagnostic de Performance Energétique (DPE/2011), aujourd’hui un bon classement énergétique valorise considérablement un logement. On estime actuellement que pour un bien immobilier possède la note “A”, les variations du prix du mètre carré peuvent aller jusqu’à 20 % de plus sur le prix estimé.

A noter

• Il est plus difficile d'évaluer le prix au mètre carré d'une maison que celui d'un appartement.
• Plus une maison est entretenue et plus elle générera un achat coup de cœur !
• N’oubliez pas que chaque détail est important, tout doit être pris en compte dans l’estimation.
• Il est conseillé d’avoir recours à un professionnel car rien ne remplace l’œil aguerri d’un professionnel de l’immobilier !

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