La méthode par comparaison
La méthode par comparaison est la plus utilisée, il s’agit de prendre en compte la valeur de bien immobiliers semblables vendus récemment, pour cela, il faut utiliser des bases de données des notaires ou de l’administration fiscale.
Le fichier Perval : produit par les notaires, il publie des informations relatives aux cessions de biens (prix, nature, superficie, performances énergétiques), disponible gratuitement.
La base de données BIEN (Base d’Informations Économiques Notariales), valable uniquement pour les transactions de la région parisienne (prix par ville et par quartier).
La base Patrim : développée par l’administration fiscale, elle est conçue pour déterminer la valeur d’un bien sur le marché (valeur vénale), la base publie des informations concernant : le prix de cession, la superficie, le type de bien. C’est un outil de référence pour estimer un appartement. La base de données est gratuite et ouverte au public.
La méthode par capitalisation
La méthode par capitalisation est faite pour ceux qui souhaitent vendre un appartement à un investisseur, la méthode se base sur le montant du loyer annuel et taux de rentabilité.
Exemple : pour un loyer annuel de 6 000 euros et une rentabilité de 5 %, le prix de vente est estimé à 120 000 € (6000/5 X 100).
Les critères pris en compte dans l'évaluation du prix d'un appartement
L’emplacement
L’emplacement est le critère essentiel pour déterminer le prix d’un appartement, certaines villes ou certains quartiers très prisés sont considérés comme étant dans une zone en tension foncière, ce qui fait monter le prix des biens.
Un emplacement est considéré comme bon quand il propose : des commerces, des écoles, des espaces verts, des transports en commun, des services et des infrastructures…
Le bassin de l’emploi influe également sur les prix de l’immobilier, en effet plus la demande immobilière est forte et plus le barème augmente. La situation économique de la ville ou de la commune, les plans d’aménagement, la sécurité, jouent également un rôle important sur le prix de l’immobilier.
La superficie et le nombre de pièces
En général, le prix d’un appartement au mètre carré diminue quand sa superficie augmente, en d’autres termes plus un appartement est grand et plus il sera cher et difficile à vendre !
Cependant, l’évaluation d’un appartement prend en compte le prix au m² en fonction de la tendance du marché, mais il faut également considérer, le nombre de pièces, l’agencement, sa situation (quartier), l’état, sa localisation dans l’immeuble, son orientation, la taille des pièces, la luminosité, les équipements, les matériaux, les annexes (cave, grenier) sa superficie (loi Carrez, m² avec hauteur supérieur à 1,80 m), sa surface utile etc…
À noter : il est plus facile de revendre un appartement de 75 m² avec muni de 3 chambres que d’une seule.
Les caractéristiques du bien
Les prestations annexes vont impacter le prix d’un appartement, mais elles doivent être utiles. En ville, une terrasse ou un balcon vont faire grimper le tarif.
La situation de bien dans l’immeuble aura aussi son importance. En effet un logement en rez-de-chaussée subit une décote de 15 à 25 %, à l’inverse en étage, il bénéficie d’une surcote d’environ 2,5 % par niveau.
Les performances énergétiques ou la fibre optique sont de plus en plus prises en considération. L’ensoleillement, la vue et le bruit sont des éléments à considérer dans une évaluation d’un bien immobilier. Enfin son entretien, plus les biens sont entretenu et plus ils généreront des achats coup de cœur !