Guides et FAQ vente immobilière

L'estimation d'un local commercial ou professionnel

Un local est dit commercial ou professionnel si la personne qui l’exploite (physique ou morale) reçoit des clients et génère un chiffre d’affaire, ce local doit être clos et couvert.
La valeur vénale d’un bien immobilier à usage commercial ou professionnel est déconnecté des prix du marché de l’immobilier résidentiel, son estimation dépend de la rentabilité qu’il dégage.
Les critères qui vont définir sa valeur repose sur la valeur locative (si le local est déjà loué) à défaut la valeur sera inférieure et se base sur des critères antérieurs.

Quels sont les critères à prendre en compte pour l’évaluation d’un bien commercial ?

Il n’y a pas de définition légale pour la valeur vénale d’un bien à usage commercial, le code du commerce précise (art.R123-178) un prix à acquitter dans les conditions normales du marché.

Calcul si le local est loué
Les murs sont loués avec un bail (moins de 6 mois), le bien est estimé en prenant pour base le loyer annuel net hors taxes multiplié par 10. Cela reste un calcul rapide et seul un professionnel de l’immobilier pourra donner un avis de valeur plus précis.

Calcul si le local est libre
Les murs sont libres depuis plus de 6 mois ou n'ont jamais été loués, dans ce cas l’évaluation est plus difficile, il va falloir s’appuyer sur des critères de comparaison avec d’autres biens loués sur le même secteur, mais ceci reste aléatoire et seul un professionnel expérimenté pourra faire une évaluation au juste prix.

Quels sont les autres critères à prendre en compte pour estimer un local commercial ?

Les critères propres au local :
• La surface réelle ou pondérée, elle se calcul en mètre carré
• Les volumes, la disposition intérieure…
• Le linéaire sur rue (vitrine), les ouvertures existantes ou possibles
• L’accessibilité, l’entrée sur rue passante, les ouvertures…
• Les installations électriques, téléphoniques…
• L’équipement anti-incendie (ou pas), les sorties d’évacuation…
• L’âge des locaux, l’entretien, la conformité (normes HQE, BBC, ERP …)
• La capacité du locataire à gérer son entreprise (versement loyers)

Les critères liés à l’environnement :
• L’emplacement géographique : grande agglomération, ville touristique …
• La localisation dans la ville : proche gare, rue commerçante, zone piétonnière…
• La possibilité de se garer à proximité du local (parking)
• Le quartier : son état général et le type
• Le montant de la fiscalité locale

Pour conclure

Quel que soit le mode de calcul ces critères vont peu agir si le local est loué, en revanche ils seront davantage pris en considération si le local est vide ou neuf. L’évaluation d’un local commercial ou professionnel est relativement complexe, afin d’éviter de perdre du temps et des mécomptes, il est conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier.

Estimer mon local