En France, l’estimation d’un bien immobilier est libre, ainsi lors d’une succession ou d’une donation, libre à vous de déterminer le prix de votre bien et de faire inscrire la somme qui vous convient dans l’acte de transfert de propriété.
Mais attention, le fisc peut réfuter votre estimation, considérant généralement que le montant est sous-évalué et le revoir à la hausse. Ensuite, il se base sur ce nouveau montant pour recalculer les droits qui seront également majorés d’intérêts de retard.
Les droits d’enregistrement sont calculés en fonction du montant indiqué dans l’acte de succession ou de donation, cependant le fisc peut considérer que la valeur vénale ou réelle prime.
Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien ?
Il n’y a pas de définition légale de la valeur vénale ou réelle d’un bien, cependant la Cour de cassation convient que la valeur vénale d’un bien immobilier est obtenue sur la somme qui pourrait être rapportée par une tactique de l’offre et de la demande.
Cette décision vise à éviter que les valeurs déclarées lors d’un legs soient volontairement inférieures afin de payer moins de frais de succession et par la même de « frauder » vis-à-vis du fisc.
Comment estimer un bien au juste prix du marché ?
Le prix estimé du bien lors d’une succession ou d’une donation doit être en corrélation avec le marché immobilier local. La règle repose sur le fait de rapprocher les prix de vente de biens équivalents.
Pour optimiser l’estimation, il faut prendre en compte plusieurs éléments : superficie, localisation, étage, exposition, matériaux... Cependant, le plus efficace est de faire appel aux services d’un mandataire ou négociateur immobilier.
Quelles sanctions sont prévues si le bien a été sous-estimé ?
Quand l’administration fiscale estime que la valeur déclarée du bien est inférieure au prix réel, elle doit fournir la preuve, avant de procéder à un redressement fiscal.
Ainsi, s’il est établi que le bien a été sous-évalué, le fisc demandera la régularisation des droits de succession ou de donation. De plus, en cas de mauvaise foi, il sera appliqué une majoration de 40 %, pouvant aller jusqu’à 80 % en cas de fraude.
À SAVOIR: déléguer la mission d’évaluer un bien à un professionnel de l’immobilier permet d’endiguer que la mauvaise foi du propriétaire soit prononcée.