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GUIDE IMMOBILIER

Estimation d'un immeuble

Comment estimer le prix de vente d'un immeuble collectif ?

Estimer le prix de vente d'un immeuble

Les immeubles collectifs sont des immeubles divisés en lots, il existe deux cas de figure. L’immeuble appartient à un propriétaire unique. L'immeuble est en copropriété, chaque appartement appartient à un propriétaire différent.

Si l’on est face à l’estimation d’un seul bien en copropriété dans un grand immeuble, il y aura certainement déjà plusieurs transactions de réalisées et proches dans le temps pour pouvoir disposer d’éléments de comparaison de prix, permettant de déterminer un montant relativement précis au mètre carré (méthode par comparaison).

    Si l’on est face à l’estimation d’un immeuble collectif en bloc avec un seul propriétaire, ce bien doit faire l’objet d’une estimation globale soit :
  • ● par comparaison directe et en bloc
  • ● par comparaison au mètre carré de la superficie développée pondérée hors œuvre (SDPHO de la construction)
  • ● par évaluation par le revenu total de l’ensemble des lots

Qu’est-ce qu’une estimation immobilière pondérée ?

Une estimation peut être pondérée, la pondération est pratiquée dans le calcul de certaines surfaces comme un balcon ou une cave, elle peut aussi être utilisée lors d’une estimation en fonction de certaines caractéristiques d’un appartement.

La pondération est légitimée sur des indices d’experts, elle est formulée en pourcentage ou en points. Ainsi, elle faire varier le prix du mètre carré d’un bien à la hausse ou à la baisse.

    Actuellement, on compte 42 critères de pondération acceptés, comme :
  • ● une vue dégagée sur jardin, sur les quais ou sur un monument : valorisation de 15 %
  • ● une exposition principale au nord : dévalorisation de 5 % sur le prix au mètre carré

Le cas spécial des logements sociaux

La loi ELAN a permis de faciliter les conditions de mise en vente des logements sociaux. Le prix au mètre carré est fixé librement par le conseil d’administration de l’organisme HLM.

L’achat d’un logement social ancien est soumis à des frais de notaire au même titre qu’une transaction immobilière classique et est réglé par l’acheteur.

    Pour éviter la spéculation immobilière, la personne qui achète un logement social doit en cas de revente répondre à certaines conditions (loi ELAN) :
  • ● si elle est propriétaire depuis moins de 5 ans, elle doit informer le bailleur qui est prioritaire pour le racheter.
  • ● si elle est propriétaire plus de 5 ans, la mise en vente est libre.

Les documents à transmettre à l’acquéreur lors de la vente sont les mêmes qu’une vente classique.

Vous avez besoin du conseil d'un professionnel pour faire estimer le prix de immeuble, contacter un conseiller immobilier spécialiste de votre secteur.

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