L'action en rescision permet de réétudier un contrat de vente immobilière si une des parties se considère défavorisée. Théoriquement, les effets de la vente sont irrévocables sauf dans le cas de l’action en rescision.
Pour rappel, la vente est un contrat où la volonté des 2 parties doit être librement exprimée.
Qu’est-ce que l’action en rescision ?
Il s'agit d'un recours juridique opposable par les parties, qui vise à revenir sur les termes d'un contrat signé. Elle peut conduire à une révision de l'accord sur la chose, sur le prix ou l'annulation du contrat. Elle ne remet pas systématiquement en question le droit de propriété de l’acquéreur, contrairement à l’action en nullité.
Quelles sont les lésions ou dols qui peuvent déclencher une action en rescision ?
Avant tout, il faut savoir que l’action en rescision peut être déclenchée pour lésion ou pour dol.
On parlera de lésion lors d’une transaction, quand le prix de vente du bien est très clairement inférieur au prix du marché.
Dans ce cas de figure, c’est le vendeur qui intentera une action, à contrario, un acheteur ne peut pas intenter une action en rescision s’il considère qu’il a payé son bien trop cher.
Sur le plan juridique, il faut constater un manquement de 7/12 de la valeur du bien pour qu’il y ait lésion.
L’action en rescision doit être assignée par le vendeur dans les deux années après la signature de l’acte de vente. Des experts sont nommés par le tribunal pour déterminer la valeur réelle du bien, si la lésion est réelle, l’acquéreur devra dédommager le vendeur de la différence.
À savoir : les ventes en viager ou les parts en SCI ne peuvent pas faire l’objet d’une action en rescision.
Qu’est-ce que l’action en rescision pour dol (tromperie) ou vice du consentement ?
On considère qu’il y a tromperie quand le vendeur a volontairement caché une information fondamentale qui aurait pu fausser le consentement de l'acquéreur et le faire renoncer à l’achat.
Si l’acheteur démasque après la vente un défaut, une information fondamentale (construction d’une autoroute) ou un vice invisible à l’œil durant les visites, il peut demander une baisse du prix ou l’annulation de la vente.